Assurance décennale promoteur immobilier et marchand de biens (CNR)

Le promoteur ne pose pas une pierre, mais il vend un bâtiment qu’il a fait construire. Pour la loi, il est constructeur et répond des dommages graves pendant dix ans. Il doit donc souscrire une assurance décennale spécifique : le contrat de constructeur non réalisateur, ou CNR.

Qui est concerné

• Le promoteur immobilier et le vendeur en l’état futur d’achèvement (VEFA) : le Code civil les assimile à des constructeurs.
• Le marchand de biens qui réalise ou fait réaliser des travaux importants avant de revendre : rénovation lourde, division en lots, transformation de bureaux en logements.
• Le lotisseur pour les travaux de viabilisation qu’il fait réaliser.
• Le particulier ou la SCI qui fait construire puis revend dans les dix ans.

CNR et dommages-ouvrage : deux contrats différents

Le contrat CNR couvre votre responsabilité décennale de vendeur. La dommages-ouvrage, obligatoire elle aussi pour le maître d’ouvrage, préfinance les réparations sans attendre de savoir qui est responsable. Les deux sont souvent souscrits ensemble, chantier par chantier.

Ce que les assureurs regardent

• la nature de l’opération : construction neuve, rénovation lourde, simple rafraîchissement ;
• le coût total des travaux ;
• les attestations décennales de toutes les entreprises intervenantes ;
• la présence d’un maître d’œuvre et d’un contrôleur technique.

Le prix

Ces contrats sont le plus souvent tarifés par opération, en pourcentage du coût des travaux. Une opération bien préparée, avec des entreprises assurées et un maître d’œuvre, obtient un meilleur tarif.

Questions fréquentes

Un marchand de biens qui repeint avant de revendre est-il constructeur ?

Non, de simples travaux de décoration ne font pas de lui un constructeur. Ce sont les travaux importants (structure, division, réseaux) qui l’engagent.

Les entreprises de travaux ne suffisent-elles pas à couvrir le promoteur ?

Non. L’acheteur peut se retourner directement contre le vendeur, qui doit avoir sa propre assurance. Le promoteur exerce ensuite un recours contre les entreprises.

À lire aussi : la catégorie conception et maîtrise d’œuvre, la décennale par métier, le prix de la décennale, l’attestation à joindre aux devis.

Mis à jour le 30 octobre 2026.